Al no existir una correlación entre topes de este parámetro y los precios del mercado, las probabilidades de conseguir un lugar para trabajar como monotributista son escasas.
Pasó hace más de una década. Los pequeños contribuyentes descubrieron que, producto de la falta de actualización de los parámetros que definen cada categoría y que imponen topes para ser monotributista, era fácil quedar afuera del régimen simplificado.
Fue traumático, porque los márgenes para no exceder los límites de facturación máxima implicaban pasar al régimen general. O, dicho de otro modo, debían empezar a pagar IVA y Ganancias (con los gastos administrativos y contables asociados).
Pero como si fuera poco, otro de los parámetros comenzó a ponerle punto final a los monotributistas: los alquileres devengados. Muchos, que necesitaban contar con un espacio para vender o fabricar sus productos, terminaron expulsados por esta razón.
Esto era así, debido a que era una misión casi imposible conseguir un local a un precio mensual que fuera menor al máximo permitido, aún cuando los ingresos que obtenía eran menores a los topes de facturación anual.
Hoy, tras la reforma que elevó considerablemente los parámetros y con la actualización automática por inflación que se realiza cada 6 meses, esta situación parecía ser un problema del pasado. Sin embargo, no lo es.
¿Qué hay que considerar para ser monotributista?
Para entender esta problemática, primero hay que recordar que existen varios parámetros para definir si un contribuyente puede inscribirse en el Monotributo y en qué categoría deberá estar.
Los ingresos brutos (que es el total de la facturación de los últimos 12 meses), la energía eléctrica consumida por año, el monto de alquileres devengados anuales, los metros cuadrados utilizados y el precio unitario máximo, son los ítems que hay que considerar.
El mayor de cada uno de estos puntos es el que definirá la categoría en la que deberá inscribirse el contribuyente y, superado cualquiera de estos valores máximos, el que definirá su expulsión.
Para el caso de los alquileres devengados, los montos límites por categoría son:
| Categoría | Importe anual | Importe mensual |
| A y B | $2.091.301,83 | $174.275,15 |
| C y D | $2.858.112,50 | $238.176,04 |
| E y F | $3.624.923,17 | $302.076,93 |
| G | $4.322.023,77 | $360.168,65 |
| H, I, J y K | $6.273.905,49 | $522.825,46 |
Así, un comerciante que está obligado a pagar un alquiler que supera hoy los $522.825,46 por mes, deberá abandonar el régimen simplificado y tendrá que pagar IVA y Ganancias, aun cuando su facturación mensual pueda ser inferior a los $7.900.473.58 mensuales que existe hoy como máximo.
Ahora bien, ¿qué pasa si un monotributista que por ingresos (facturación) debería estar en la categoría G encuentra un local ideal a un precio que esté por arriba del tope de $360.168,65? ¿Significa que tiene que abandonar el régimen simplificado?
No, lo que sucede es que, si el alquiler está, supongamos, $400.000 mensuales, entonces deberá inscribirse en la categoría siguiente, respetando los metros cuadrados utilizados para la actividad. ¿Cuáles son esos m2? Los siguientes:
| Categoría | Metros cuadrados (m2) |
| A | Hasta 30 |
| B | Hasta 45 |
| C | Hasta 60 |
| D | Hasta 85 |
| E | Hasta 110 |
| F | Hasta 150 |
| G a K | Hasta 200 |
En el ejemplo, si un pequeño contribuyente obtiene ingresos menores a $3.3369.319,61 mensuales, debería inscribirse en la categoría G. Pero, al pagar un alquiler de $400.000 mensuales, entra obligatoriamente en la categoría siguiente.
Y el problema es que se aumenta la carga tributaria. En el caso de que su actividad sea la venta de cosas, en vez de abonar una cuota de $118.920,05, tendría que pagarle a la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) $238.038,48 por mes. O sea, casi un 50% más de impuesto.
Un «poco mejor» es si realiza prestaciones de servicio, ya que su cuota de monotributo estaría en $391.400,62 en vez de los $172.457,38 mensuales que corresponde a la categoría G, que es un 44% mayor.
¿Qué se entiende por alquileres devengados?
Una de las preguntas que surgen a la hora de constatar la categoría en la que debería inscribirse o recategorizarse un contribuyente es qué conceptos incluye «alquileres devengados», dado que existen gastos asociados a los locales comerciales.
ARCA señala en el apartado «Consultas Frecuentes» de su portal que «los gastos de luz, gas y teléfono no constituyen una contraprestación que integra el precio del alquiler, ya que tienen su causa en el consumo que hace el locatario por tales servicios».
Por su parte, Alberto Mastandrea recordó a El Economista que las expensas ordinarias tampoco deben ser consideradas a la hora de determinar el valor a contrastar con el parámetro en cuestión.
«Por el contrario, impuestos como el ABL o inmobiliario, así como las mejoras u otros complementos sí deberían ser tomadas en cuenta a la hora de analizar el monto de los alquileres devengados», añadió el socio de BDO.
El mercado inmobiliario
Un relevamiento realizado por El Economista en los principales portales de ofertas de servicios inmobiliarios demuestran que alquilar un local comercial no es para cualquier monotributista.
Esto es así debido a que solo entre el 11,4 y el 17,3 por ciento de los lugares ofrecidos en Zonaprop, Mercado Libre, Argenprop y Remax puede ser ocupado por los pequeños contribuyentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
| Inmobiliarias o sitios web | Total de locales ofrecidos (*) | Cantidad de locales aptos para la/s categoría/s | ||||
| H a K | G | E y F | C y D | A y B | ||
| Argenprop | 677 | 117 | 60 | 44 | 26 | 15 |
| Zonaprop | 1189 | 136 | 70 | 50 | 38 | 15 |
| Mercado Libre | 840 | 114 | 67 | 45 | 25 | 20 |
| REMAX | 105 | 13 | 9 | 7 | 5 | 4 |
Relevamiento realizado por El Economista entre el 28 de julio y el 8 de agosto de 2025
(*) Locales de CABA de hasta 200 m2
Como se puede observar, en el portal Argenprop, de los 677 locales menores a los 200 m2 (que es el tope que existe, excepto algunas actividades como los garajes, cuyos m2 no deben ser considerados como límite), sólo 117 están por debajo de los $522.825,46 mensuales.
Es decir, que un 17,3% puede ser aprovechado para vender productos o servicios por un monotributista. Sin embargo, ese máximo es sólo para los que están en las categorías más altas (es decir, de la H a la K).
En efecto, si consideramos el máximo de alquiler devengado de la categoría inmediata anterior (que es la G), el resultado es más restringido, ya que sólo hay 60 locales disponibles.
Como se explicó en el ejemplo más arriba, un monotributista en estas condiciones debería elevar su categoría, pasando a la H, con un incremento considerable en la cuota que debe pagarle a ARCA por mes.
En Zonaprop, de los 1.189 locales ofrecidos, sólo un 11,4% puede ser ocupado por pequeños contribuyentes (136), mientras que en Remax el porcentaje es del 12,4% (13 de 105) y en Mercado Libre un poco más: 13,6% (114 de 840).
Pero vamos al caso más bajo. Una persona que está evaluando alquilar un local y que planea obtener ingresos menores a $1.097.933,46 (máximo mensual de facturación de la categoría B), tiene sólo disponibles muy pocos locales (entre 4 y 20, según el portal).
Dado que la probabilidad de conseguir un local es poquísima, posiblemente tenga que pensar en inscribirse en la categoría C, con un encarecimiento doble: más por alquiler mensual y por el valor de la cuota del monotributo.
En resumidas cuentas, queda claro que hay que revisar los valores máximos de cada categoría del parámetro «alquileres devengados» si el objetivo es que el universo de pequeños contribuyentes pueda inscribirse en el Monotributo.
De lo contrario, habrá personas que se vean forzados a pagar más por superar mínimos que no parecen representar la realidad del mercado inmobiliario, sea porque tienen que ubicarse en categorías altas o, peor aún, por tener que inscribirse en el régimen general.
FUENTE: El Economista
