El 6 de marzo o de 2026, el gobierno promulgo el texto de la Ley de «Modernización Laboral«, la cual en su capítulo impositivo introdujo dos modificaciones de fondo al Impuesto a las Ganancias: un mecanismo expreso de actualización por inflación para quebrantos impositivos y una exención sobre el resultado de la venta de inmuebles para personas humanas. Ambas medidas tienen vigencias distintas y mecánicas diferentes.
Lo que sigue es un análisis comparativo de qué existía antes, qué cambia y cuáles son las implicancias concretas.
Actualización de quebrantos por IPC
Hasta ahora, los quebrantos impositivos se trasladaban a ejercicios futuros por su valor histórico, sin ningún tipo de ajuste o actualización. En un contexto de inflación sostenida, eso equivalía a una licuación sistemática del beneficio, por ejemplo, una pérdida de $100 generada en 2022 valía, al momento de su utilización para el ejercicio fiscal 2024, una fracción de su valor original en términos reales.
La reforma cierra esa brecha, aunque solo hacia adelante, al establecer que los quebrantos generados en ejercicios iniciados desde el 1° de enero de 2025 se actualizarán por la variación del IPC nivel general (INDEC), medida entre el mes de cierre del ejercicio de origen y el mes de cierre del ejercicio en que se computan.
Además, la norma aclara expresamente que no rige el mecanismo general del artículo 93 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, confirmando que se trata de un régimen específico y autónomo. Esta mera declaración, si bien no tiene efectos prácticos concretos en este nuevo mecanismo de actualización de quebrantos, seguramente busca influir en los reclamos administrativos y judiciales en trámite mediante los cuales los contribuyentes buscan la convalidación de la actualización de quebrantos que han efectuado para ejercicios fiscales anteriores a esta reforma.
Alcance práctico
La reforma tiende a preservar el valor económico del quebranto al momento de su utilización, evitando que una pérdida fiscal se desdibuje por inflación cuando se compensa contra utilidades de ejercicios posteriores.
En la práctica, esto exige ordenar el inventario de pérdidas por año de origen. El motivo es que no todos los quebrantos valen lo mismo bajo el nuevo régimen: los generados antes de 2025 siguen sin actualizarse y se deprecian en términos reales con cada ejercicio que pasa, mientras que los de 2025 en adelante tenderán a mantener su valor real útil con la inflación. Mezclarlos sin distinguirlos es un error que puede derivar en contingencias impositivas.
Exenciones para rentas inmobiliarias
La Ley de Modernización Laboral reformuló el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, ampliando significativamente el universo de rentas inmobiliarias que quedan exentas del pago del impuesto. El cambio tiene dos dimensiones bien diferenciadas: una que refiere al alquiler de inmuebles destinados a vivienda y otra que exime el resultado por la venta de inmuebles. Ambas tienen vigencias distintas y mecánicas propias que conviene analizar por separado.
Hasta la sanción de esta ley, el inciso n) del artículo 26 eximía dos conceptos puntuales, el valor locativo y el resultado derivado de la enajenación de la casa habitación del contribuyente. La exención era estrecha, se limitaba exclusivamente al inmueble destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente, y no alcanzaba ni a inmuebles alquilados a terceros ni a otras propiedades distintas a la vivienda propia.
Alquiler de Inmuebles con Destino a casa Habitación
La reforma mantiene la exención del valor locativo de la casa habitación —sin cambios en ese punto— y le agrega, con efectos para los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2026, una exención nueva: las ganancias del propietario derivadas del alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del inquilino.
La aclaración técnica más relevante es que a estas rentas no les resultará en lo futuro aplicable la deducción del 10% del monto total anual del alquiler pactado, como deducción especial. Al estructurarse el beneficio como exención plena y no como deducción, el legislador cierra la puerta a una potencial doble ventaja: quien alquila para vivienda y queda exento no puede además computar esa deducción sobre la misma renta.
En la práctica, los propietarios que alquilen inmuebles con destino a vivienda dejarán de tributar el Impuesto a las Ganancias sobre esas rentas desde el 1 de enero de 2026.
Resultados por enajenación de Inmuebles
El régimen anterior eximía únicamente el resultado por venta de la casa habitación. La reforma va mucho más lejos: extiende la exención a todos los resultados derivados de la enajenación de inmuebles —y de la transferencia de derechos sobre inmuebles— obtenidos por personas humanas y sucesiones indivisas, siempre que la operación se perfeccione a partir del 1° de enero de 2026.
Previo a la introducción de esta nueva exención, y desde la reforma de 2018, este tipo de operaciones se encontraban gravadas con una alícuota del 15% sobre la ganancia bruta obtenidas por la venta de inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de ese año. En otras palabras: ese 15% que hoy aplica sobre la ganancia por venta de un inmueble comprado desde 2018 queda eliminado para las operaciones que se concreten desde 2026, sin importar ahora la fecha de adquisición del bien.
La exención no opera de forma autónoma: la norma remite expresamente a la reglamentación para definir condiciones, requisitos y exclusiones. Hasta que el decreto reglamentario no se publique, el alcance práctico del beneficio está incompleto.
El impuesto Cedular
Fue incorporado en la reforma tributaria de 2017 e implicaba, por ejemplo, que quien había comprado una propiedad a partir de enero del 2018 en US$100.000 y la vendía por U$200.000, tendía que pagar US$15.000. Ahora no tendrá que hacerlo. El cambio se suma a la eliminación que se había realizado del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que implicaba pagar el 1,5% la venta de propiedades adquiridas antes de 2018.
¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario?
Si bien las reformas tributarias que afectan al mercado inmobiliario pueden tener efectos positivos en el sector, el tiempo de espera que demandó el tratamiento de la ley dilató los cierres de las operaciones de compraventa por la incertidumbre que generan.
Entre las repercusiones favorables, se encuentra un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, que investiga el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad en caso de que se apruebe la exención del impuesto. En números, explican que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y uno que tributa una del 13%, del 17%. La variación de la alícuota se explica por la escala: no es un porcentaje fijo, sino que existe una alícuota progresiva desde el 5% hasta el 35% aplicada sobre la ganancia neta y de acuerdo al monto.
